Lexikon – Erklärungen von Fachbegriffen RUND UM DIE IMMOBILIE

Hier finden Sie einige Erklärungen von Fachbegriffen aus den angebotenen Dienstleistungen rund um die Immobilie in alphabetischer Reihenfolge. Mit unserem Lexikon können Sie sich schnell über die Bedeutung informieren. Ihnen fehlt eine Erklärung?

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A

Angebotsvergleich bei Baufinanzierung
(>siehe Finanzierungsvergleich)

Annuitätendarlehen
Ist die häufigste Form der Finanzierung und bedeutet einfach gesagt das Darlehen in gleichen Raten abbezahlen. Die Höhe der Rate wird im Lauf der Zeit nicht weniger, sondern bleibt immer gleich hoch. Eine Rate – bzw. Annuität – setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Die Rate wird in der Regel monatlich gezahlt, hin und wieder auch vierteljährlich. Jeden Monat zahlen Sie die gleiche Rate, die Tilgung senkt die Restschuld, d.h. jeden Monat erhöht sich der zurückgezahlte Betrag und jeden Monat sinkt der Zinsanteil. Sie zahlen im Lauf der Zeit immer weniger Zinsen und stecken die „gesparten“ Zinsen in die Tilgung. Eine Sondertilgung wirkt sich extrem positiv aus – sie senkt nicht die Tilgung sondern erhöht in einem Schwung den Anteil der Tilgung und senkt auf Dauer den Zinsanteil.

Ihr Tilgungssatz steigt Monat für Monat: Der Tilgungssatz von zum Beispiel einem Prozent gilt also nur für den allerersten Monat, deshalb wird dieser Anfangstilgungssatz genannt.

Zinsbindung: Sie vereinbaren mit Ihrer Bank eine Zinsbindung. Meist 10 oder 15 Jahre. Je länger desto sicherer aber auch teurer. Sie können den Vertrag nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – das lohnt sich, wenn die Zinsen dann günstiger sind als damals abgeschlossen.
Bereits ca. drei Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung können Sie sich die Zinsen mit einem Forwarddarlehen sichern. Die Zinsen sind höher als wenn Sie aktuell umschulden würden – aber das kann trotzdem Sinn machen, wenn Sie die Zinsentwicklung steigend einschätzen.
Wenn Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung (Kreditlaufzeit) kündigen möchten kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Bank stellt Ihnen den entgangenen Zinsertrag in Rechnung. Die Bank muss der vorzeitigen Vertragskündigung nur zustimmen, wenn die Immobilie verkauft wird – in anderen Fällen sollten Sie das vorab klären.

Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss das Darlehen zurück gezahlt werden – falls kein Eigenkapital dafür vorhanden ist muss neu finanziert werden. In jedem Fall lohnt ein rechtzeitiger Vergleich zum Angebot der aktuellen Bank mit anderen Anbietern. Die Konditionen werden in beiden Fällen neu verhandelt. Es entstehen Kosten für den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut – häufig kann man aber bessere Konditionen aushandeln.

Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
(> siehe Flurkarte)

Automatisiertes Liegenschaftsbuch (ALB)
(> siehe Liegenschaftsbuch)

B

Baulastenverzeichnis
Im Baulastenverzeichnis befinden sich alle Rechte und Pflichten des Eigentümers gegenüber der zuständigen Baubehörde. Es ist deshalb so wichtig, weil derartige Rechte und vor allem Pflichten in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen werden. Allen Hauskäufern ist daher geraten, auch das Baulastenverzeichnis auf eventuelle Eintragungen zu prüfen.

Baufinanzierung
Baufinanzierung ist der geläufige Begriff für eine Immobilienfinanzierung. Es kann sich auch um die Finanzierung für einen Kauf handeln.

Die Finanzierung erfolgt durch Eigenkapital und Fremdkapital.

Fremdkapital kann z.B. durch Banken, Bausparkassen, Förderinstitute, Kfw oder auch Versicherungsgesellschaften erfolgen. Natürlich gibt es auch Darlehen von Verwandten und Arbeitgebern.

Die Absicherung der Darlehen erfolgt grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt, meist wird eine Buchgrundschuld, selten auch Briefgrundschuld eingetragen.

Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert der Immobilie / des Beleihungsobjekts. Die Grundlage für die Kreditvergabe der Bank ist in Sachen Objekt der Beleihungswert. Damit bewertet die Bank das Risiko der Finanzierung. Jede Bank ermittelt den Beleihungswert etwas anders, da jeweils verschiedene Risikoabschläge vom Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie abgezogen werden. Je niedriger das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist desto niedriger ist das Risiko für die Bank und desto niedriger ist der Zins.

Rückzahlung = Tilgung
Die Rückzahlung des bewilligten Darlehens über einen bestimmten Zeitraum nennt man Tilgung. Diese wird in der Regel als Prozentsatz angegeben. Die Tilgung und der Zins wird zusammen als Rate bezeichnet.
Bei Bausparverträgen wird ein Tilgungsbeitrag geleistet, da das Bausparguthaben erst angespart wird um dann später die Tilgung zu übernehmen. Hier wird der Tilgungsbeitrag in Promille angegeben.

Bebauungsplan (auch Flächennutzungsplan genannt)
Hüter über Dachform und Baugrenzen: der Bebauungsplan.

Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zu Grundstücken eines bestimmten Gebietes.
Darin enthalten sind zum Beispiel Informationen.

• zur Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
• zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Zahl der Vollgeschosse, Zahl der Wohnungen je Gebäude, Wandhöhe, Bauflucht, Dachvorgaben, Grundstücksgrenzen, Baugrenzen uvm.)
• zur Bauweise (offen: Gebäude können frei stehen; geschlossen: Gebäude können aneinandergereiht errichtet werden)
• zu überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen
• zu Größe, Tiefe und Breite des Baufensters

Je nach Ausführlichkeit der Angaben spricht man von einem qualifizierten oder einem einfachen Bebauungsplan. Der qualifizierte Bebauungsplan beinhaltet mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu überbaubaren Grundstücksflächen und zu örtlichen Verkehrsflächen. Fehlt eine dieser Informationen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan.

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde oder der Stadt als Satzung festgelegt und besteht in der Regel aus einer Planzeichnung und einem Textteil. Oftmals ist nicht für alle Gebiete der Gemarkung einer Gemeinde ein Bebauungsplan vorhanden, die Art der baulichen Nutzung orientiert sich in diesem Fall am übergeordneten Flächennutzungsplan und ist mit der genehmigenden Baurechtsbehörde abzustimmen. Hier kommt dann der Paragraf 34 des Baugesetzbuches zum Tragen. Danach müssen sich Neubauten nach den bestehenden Bestandsbauten richten. Daher ist dem zukünftigen Bauherrn zu empfehlen dass er eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Bauamt beantragt.

Berechtigtes Interesse
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Grundbuch und in Urkunden, auf die sich Grundbucheintragungen gründen oder beziehen, Einsicht nehmen und beglaubigte Grundbuchabschriften verlangen. Wer einen Grundbuchauszug bestellen will muss ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Das ist der Fall, wenn eine echte Kaufabsicht vorliegt und diese mit einer Bestätigung des Maklers oder einem Vorkaufvertrag bekräftigt werden kann. Das bloße Kaufinteresse an einem Grundstück reicht nicht aus.

Ohne berechtigtes Interesse einsichtsbefugt sind …
… (Mit-)Eigentümer
… Hypothekengläubiger und andere im Grundbuch vermerkte Personen
… alle Personen mit schriftlicher Zustimmung des eingetragenen Eigentümers
… bestimmte Behörden, Notare und von ihnen beauftragte Rechtsanwälte
… öffentlich bestellte Vermessungsingenieur

Bodenrichtwert
Der Boden(richt)wert gibt Ihnen Auskunft über den Wert eines Grundstücks. Einfluss auf den Wert haben Lage, Größe, Zuschnitt, Beschaffenheit und der Grad der Erschließung. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt über die amtlichen Kaufpreissammlungen der bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Die Besteuerung erfolgt nach dem Bodenwert!
Für die Bewertung einer Immobilie / eines Grundstücks werden die Bodenrichtwerte herangezogen, dieser ist aber nur ein Durchschnittswert und es werden je nach Beschaffenheit Zu- oder Abschläge für die Ermittlung des Verkehrswerts notwendig.

E

Elektronisches Grundbuch
Das Elektronische Grundbuch ersetzt das Papier-Grundbuch und ist über das Internet für bestimmte Personen und Institutionen wie Notare, Banken, etc. einsehbar.
Einsicht ins Grundbuch nehmen darf jeder Eigentümer oder diejenigen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Bloß Neugier reicht nicht aus!

Energieausweis                                                                                                                                 ……

F

Flurkarte (auch Liegenschaftskarte bzw. Katasterkarte genannt)
Alle drei Begriffe bedeuten das gleiche. Soviel sei bereits verraten. Was sonst noch hinter der Karte steckt, können Sie hier nachlesen.

Die Flurkarte ist eine maßstäbliche Darstellung der Flur- und Grundstücke, die zusammen mit dem Grundbuchauszug das Recht an Grund und Boden sichert. Im Gegensatz zum Grundbuch ist die inzwischen digital geführte Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) für jedermann einsehbar.

In der Flurkarte findet man immer …
… die Flurstücke mit Flurstücknummern und Flurstückgrenzen
… die Gemarkungsgrenzen
… die Gemeindegrenzen
… die Gebäude mit Hausnummern
… die Nutzungsarten des Bodens

In der Flurkarte findet man manchmal …
… nummerierte Grenzpunkte und Vermessungspunkte
… Grenzhecken, Grenzzäune, Grenzmauern
… topografische Angaben inklusive Böschungen
… vor allem früher, die Eigentümer der Flurstücke

Die Flurkarte dient
…als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Forward-Darlehen
Forward-Darlehen können Immobilienbesitzer mit einem bestehenden Kredit bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf des aktuellen Kredits mit der gleichen oder einer anderen Bank abschließen.
Der Forward-Zins liegt in der Regel über dem aktuellen Marktzins, kann aber trotzdem sinnvoll sein, wenn die Zinsen in Zukunft als höher eingestuft werden.

G

Grundbuch
Ist ein amtliches Register, das die Rechts- und Wirtschaftsverhältnisse eines Grundstücks der Öffentlichkeit darlegt. Es gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche Lasten und Beschränkungen auf Grundstücken ruhen. Das Amtsgericht (Grundbuchamt) führt ein Grundbuch für alle privaten Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirks (Grundbuchamtsbezirks). Das Grundbuch besteht aus Bestandsverzeichnis (genaue Grundstücksangaben), Abteilung I (Eigentumsverhältnisse), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Belastungen / Grundpfandrechte).

Grundbuchauszug(auch als Grundbuchabdruck bekannt)
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem bestimmten Grundstück. Das Grundbuch gibt grundstücksbezogen Auskunft zu Lage und Größe, Eigentumsverhältnissen, Rechten, Beschränkungen und Grundpfandrechten, wie Grundschuld oder Hypothek.
Dabei kann man entweder einen normalen Grundbuchauszug bzw. einen beglaubigten Grundbuchauszug bestellen.

Grundbuchblatt
Für jedes einzelne Grundstück wird ein besonderes Grundbuchblatt geführt, das mit einer laufenden Nummer versehen ist.

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, dient der rechtlichen Identifizierung des Grundstücks bzw. des Wohnungseigentums oder des Erbbaurechts. So nennt das grundbuchführende Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Band- und Blattnummer.
Das Bestandsverzeichnis dient der tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks. Es nennt die Gemarkung, die Nummer der Flurkarte und des Flurstücks, die Eintragungsnummer des Liegenschaftsbuchs, die Wirtschaftsart und Lage des Grundstücks, die Größe des Grundstücks und Bestand und Zuschreibungen sowie Abschreibungen. Im Bestandsverzeichnis werden auf Antrag außerdem die Rechte eingetragen, die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind (z.B. Wegerecht an einem fremden Grundstück oder Kanalleitungsrechte). Das Recht des „herschenden“ Grundstücks wird im Bestandsverzeichnis, die Belastung des „dienenden“ Grundstücks wird in der 2. Abteilung eingetragen.

Die 1. Abteilung dient der Erfassung der Eigentumsverhältnisse. Sie nennt den Eigentümer, die Grundlage der Eintragung, Veränderungen und Löschungen.

Die 2. Abteilung dient der Erfassung von Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Sie nennt die Art der Last und den Begünstigten bzw. die Art der Beschränkung, Veränderungen und Löschungen

Lasten können z.B. folgende sein:
• Grunddienstbarkeiten
• Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
• Reallasten
• Nießbrauch
• Vorkaufsrechte
• Auflassungsvormerkung
• Erbbaurecht

Beschränkungen können z.B. folgende sein:

• Testamentsvollstrecker-Vermerk
• Nacherbenvermerk
• Zwangsversteigungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
• Insolvenzvermerk
• Sanierungs- und Umlegungsvermerk
• Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Die 3. Abteilung dient der Erfassung von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Sie nennt den Geldbetrag, die Art und Verzinsung und den Begünstigten (Berechtigten

Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht, zum Beispiel einem Wohneigentum/Erbbaurecht, das zu Gunsten eines beliebigen Gläubigers in das Grundbuch beim Amtsgericht eingetragen wird. Die Grundschuld wird dabei häufig als Kreditsicherungsinstrument verwendet. Eine Grundschuld wird nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt jedoch eine Zahlungsverpflichtung aus einem Grundstück, einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht dar. Die Grundschuld ist nur für den Fall von Bedeutung, dass das Darlehen nicht mehr ordnungsgemäß bedient wird und das Kreditinstitut daher gezwungen ist, auf den belasteten Grundbesitz zuzugreifen.

H

Halteverbotsschilder

Für einen z.B. bevorstehenden Umzug können Sie temporäre Halteverbotsschilder bestellen die Ihnen den notwendigen Platz für die Umzugsfahrzeuge gewährleisten. Wieviel Platz benötigt ein Umzugs-LKW ? Ein typischer Umzugs-LKW von 7,5 t benötigt ca. 15 m Länge der Halteverbotszone. Mit den Halteverbotsschildern  können Sie einen reibungslosen Umzug vornehmen und gefährden damit keine anderen Verkehrsteilnehmer. Die Halteverbotsschilder kann man auch für Veranstaltungen, Sperrmüll Entsorgung, Baustelleneinrichtung, Baumarbeiten, Filmdreharbeiten, Möbeln-Anlieferungen usw. bestellen. Für den Aufbau der Halteverbotszone benötigt man eine behördliche Genehmigung die auf Antrag von der  Straßenverkehrsbehörde kostenpflichtig ausgestellt wird. Einfacher und schneller geht es über die Online-Bestellung bei der man zu den Halteverbotsschildern auch die behördliche Genehmigung ganz einfach mitbestellt. Die Halteverbotsschilder werden zum Wunschtermin angeliefert und aufgestellt und nach Beendigung des Vorhabens wieder abgeholt.

Halteverbotszone

(>siehe Halteverbotsschilder)

Honorar-Beratung
Mit Honorarberatung wird eine Beratung in Finanz- und Vermögensfragen bezeichnet, bei welcher der Berater keine Provisionen der Produkteanbieter erhält, sondern stattdessen ein Honorar vom Beratungsempfänger.

Finanzdienstleistungen wie Geldanlagen, Kredite und Versicherungen sind vielfach komplexe Produkte. Daraus und aus der geringen finanziellen Allgemeinbildung vieler Kunden ergibt sich ein hoher Beratungsbedarf.

Erfolgt diese Beratung weitaus überwiegend durch die Finanzdienstleister selbst oder deren Vertriebspartner, so ist die Beratung Teil des Vertriebsprozesses und wird nicht gesondert in Rechnung gestellt. Die jeweilige Vertriebsorganisation finanziert sich durch Vertriebs- und Bestandsprovisionen der Produkteanbieter.

Der Berater befindet sich in diesem Fall in einem Konflikt: Er muss korrekte Information geben, aber die Interessen seines Arbeitgebers (der Bank/der Fondsgesellschaft) im Auge behalten. Offensichtlich kollidiert das Gewinnziel der Bank/Fondsgesellschaft mit dem Spar- und Ertragsziel des Kunden. Auch besteht für den Berater selbst ein Interesse, Produkte mit einer möglichst hohen Provision für sich selbst zu verkaufen, statt die günstigste Lösung für den Kunden zu wählen. Ganze Produktklassen, die nicht oder schlecht provisioniert werden (z. B. ETF oder Angebote von Direktbanken/Direktversicherungen), werden meist nicht oder erst nach Kundenanfrage angeboten.

I

Immobilien Finanzierung
(>siehe Baufinanzierung)

Immobilien Gutachter
Ein Gutachter ist ein Sachverständiger, der auf seinem Gebiet besonderes Fachwissen und Sachkunde besitzt. Ein Immobilien-Gutachter ist ein Sachverständiger, der zum Beispiel den Wert einer Immobilie für eine Baufinanzierung ermittelt. Banken und Bausparkassen haben oft eigene Gutachter, die nach den eigenen Kriterien bewerten. Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, ist es ratsam die Meinung eines Gutachters einzuholen um später böse Überraschungen zu vermeiden.

Immobilien Schnellbewertung
Sie möchten den Wert einer Immobilie ermitteln, aber bitte sofort? Dann sind Sie hier richtig. Unsere Online-Immobilienbewertung gibt Käufern und Verkäufern einen ersten Orientierungswert. Und das in nur 5 Minuten.

Die Online-Immobilienbewertung empfehlen wir, wenn Sie…
- erste Verkaufsüberlegungen hegen und kurzfristig einen realistischen Immobilienwert ermitteln möchten
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- einen Orientierungswert für Immobilien in einer anderen Region, z. B. in einem anderen Bundesland, benötigen
- momentan noch keine Immobilien-Prüfung oder kein ausführliches Immobilien-Gutachten benötigen
- wenn Sie sowieso eine Immobilien-Prüfung oder ein Immobilien-Gutachten mit uns planen, aber vorab einen realen, sofort verfügbaren Schätzwert wünschen – in diesem Fall wird Ihnen der Betrag für die Online-Immobilienbewertung zurückerstattet

Die Online-Immobilienbewertung kann für wohnwirtschaftliche Standardimmobilien (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen) durchgeführt werden.

Immobilien Prüfung mit Gutachter
Wenn’s konkret wird: Die Immobilien-Prüfung mit Gutachter vor Ort
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und benötigen dazu eine fachmännische Wertauskunft? Kein Problem, einer unserer über 500 Gutachter prüft Ihr Objekt vor Ort und stellt Ihnen das Ergebnis bereits am Folgetag, spätestens aber 7 Werktage nach Besichtigung, zur Verfügung.

Die Immobilien-Prüfung empfehlen wir, wenn Sie…
- eine unabhängige und modular zusammenstellbare Immobilienbegutachtung vom Profi wünschen
- eine kostengünstige, auf wesentliche Prüfkriterien konzentrierte und schnell verfügbare Bewertung wünschen, jedoch kein ausführliches Verkehrswert-Gutachten benötigen
- vor dem Kauf von Wohneigentum kurzfristig die Einschätzung eines Gutachters zum Angebotspreis benötigen
- vor dem Verkauf von Wohneigentum kurzfristig den realistischen Verkaufspreis ermitteln wollen
- in absehbarer Zeit einen Besichtigungstermin mit einem qualifizierten Gutachter planen
- zur Vermögensübersicht eine gutachterliche Prüfung bezüglich des Marktwerts benötigen
- das ortsbezogene Know-how unsere deutschlandweit agierenden Gutachter nutzen möchten
- Sicherheit und schlagende Argumente für Kaufpreisverhandlungen und Gespräche mit Banken, Maklern, Eigentümern und Interessenten benötigen.

Immobilien Gutachten
Für alle Fälle: Das ausführliche Immobilien-Gutachten vor Ort.

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Das Immobilien-Gutachten empfehlen wir, wenn Sie…
- eine sehr detailgenaue Prüfung zur Ermittlung des Marktwerts Ihres Objektes benötigen, die beispielsweise bei Erbauseinandersetzungen oder Ehescheidungen vor Gericht standhält
- den Marktwert eines Objektes bescheinigen lassen wollen, weil aus formellen Gründen ein Gutachten nötig ist,
z. B. im Kontext von Erbschafts- oder Schenkungssteuern
- die Einschätzung einer Immobilie benötigen, die wertrelevante Besonderheiten rechtlicher oder baulicher Natur aufweist (z. B. Nießbrauch oder Nicht-Fertigstellung)
- im Rechtsfall zielgenaue und überprüfbare Argumente benötigen, die auf Basis normierter Wertermittlungsverfahren nach §194 BauGB getroffen wurden

Ein Hauptaugenmerk des ausführlichen Immobilien-Gutachtens liegt auf der detailgenauen Beschreibung sowie einer plausiblen Begründung aller aufgeführten Wertansätze. Der modulare Aufbau ermöglicht eine hohe Individualisierung.

K

Katasteramt
Das Katasteramt, auch Liegenschaftsamt genannt, führt die Liegenschaftsbücher; das sind Verzeichnisse der technischen Daten aller Grundstücke einer Gemeinde.

Katasterkarte
(> siehe Flurkarte)

L

Liegenschaftsamt
(>siehe Katasteramt)

Liegenschaftskarte
(>siehe Flurkarte)

W

Wertermittlung
(siehe Immobilien Schnellbewertung/Immobilien Prüfung/Immobilien Gutachten)